冬場の寒波到来時には、水道管や給湯器の凍結トラブルが多発します。


問い合わせや緊急対応が殺到し、管理会社様の業務負担が大きく膨らむ時期でもあります。さらに、焦った入居者様が熱湯をかけるなど誤った解凍を行うことで、配管の破裂や大規模な水漏れといった二次被害へ発展するリスクも潜んでいます。


凍結発生時は無理に解凍せず「自然解凍」を待つことが基本原則であり、こうした被害を防ぐには寒波到来前に入居者様へ正しい予防策を周知しておくことが何より効果的です。


本記事では、万が一の際に役立つ「状況別の初動対応手順」をはじめ、破裂を防ぐために「絶対に避けるべきNG対応」、現場で「そのまま使える事前案内テンプレート」、そして「夜間対応の効率化策」まで網羅して紹介します。


事前の備えを徹底することで、管理会社様はトラブルを未然に防ぎ、寒波時の緊急電話対応やクレーム対応の負担の軽減が期待できます。

賃貸管理会社が知るべき「水道管・給湯器凍結」の基礎知識

多くの水道局や自治体では、最低気温がマイナス4℃以下になる日は水道管の凍結に注意するよう呼びかけています。冬場の寒波到来時には、以下のようなトラブルやリスクが管理会社様を悩ませます。

• 給湯器特有の凍結メカニズム：本体内部の水の残留、水抜き未実施、電源プラグ抜けなどが原因で発生します。
• 電話ラインのパンク：問い合わせの急増により通常業務が停滞し、入居者満足度の低下を招くリスクがあります。
• 二次被害の拡大：初期対応の遅れに伴い、解凍後の水漏れ・階下漏水・室内財産の汚損などが発生します。
• 責任と対応の長期化：修繕費用の負担（貸主責任・借主責任）をめぐるトラブルや、問合せ対応の長期化につながります。

【状況別】水道管・給湯器が凍結したときの初動対応と連絡手順

水道管や給湯器が凍結した際は、発生している状況に応じて適切な初動対応を行うことが非常に重要です。


対応を誤ると配管の破裂や漏水事故を引き起こすリスクがあるため、現場の状況を正しく把握した上で適切な処置を講じる必要があります。


ここでは、「水が出ない（水道管凍結）」「お湯だけが出ない（給湯器・給水配管凍結）」「解凍後に水漏れが発生した（配管破損）」の3つのパターン別に、具体的な確認項目・対応方法・連絡手順を解説します。

パターン1：蛇口から水が全く出ない（水道管の凍結）

室内や屋外の水道管が凍結し、蛇口から水が一切出なくなった場合の対応手順です。

• 状況の確認：外気温の推移を確認するとともに、キッチン・浴室・洗面台・トイレなど、宅内の他の蛇口からも水が出ないか確認します。また、隣戸や同じ建物内の他の部屋でも同様の症状が出ているか確認し、建物全体の凍結か個別の配管の凍結かを切り分けます。併せて、メーターボックス内の止水栓や露出配管周辺の目視確認を行います。
• 対応方法（応急処置）：気温の上昇に伴う「自然解凍」を待つことが最も安全で確実な原則対応となります。急ぎで水を使いたい場合は、露出している配管や蛇口の周りにタオルを巻き、その上から40〜50℃程度の「ぬるま湯」をゆっくりかけて温めます。ドライヤーの温風を当てたり、カイロを配管にあててじんわり加温するのも有効です。

連絡と復旧確認：解凍されて水が出るようになったら、必ずすべての蛇口がしっかり閉まっているか確認し、蛇口の締め忘れによる流出事故を防ぎます。


自力での復旧が困難な場合や、配管の変形・破損が疑われる場合は、速やかに管理会社または緊急窓口へ連絡を促します。

パターン2：お湯だけが出ない・給湯器からエラーコードが出る

「水は出るものの、お湯だけが出ない」場合や、給湯器のリモコンにエラーが表示されている場合の対応手順です。

• 状況の確認：冷水が出るかを確認し、「給湯器に繋がる給水配管のみの凍結」であることを特定します。給湯器リモコンの電源が入っているか確認し、エラーコードが表示されている場合はその内容をメモします（エラーコードの意味はメーカー・機種により異なるため、取扱説明書やメーカーのサイトで確認）。また、屋外設置の給湯器本体や配管の保温材に破損がないか確認します。
• 対応方法（応急処置）：給湯器の運転スイッチをOFFにし、気温上昇による自然解凍を待ちます。解凍を急ぐ場合は、給湯器の給水バルブ（接続配管部分）にタオルを巻き、40〜50℃のぬるま湯をゆっくりかけます。この際、コンセントや電線、電子基板部分に水がかからないよう十分注意してください。また、電源プラグがしっかり挿し込まれているか確認し、凍結防止ヒーターが作動する状態を維持します。

連絡と復旧確認：解凍後はリモコンの電源を入れ直し、正常にお湯が出るかテストします。エラーコードが消えない場合や機器本体からの不快音・水漏れが確認された場合は、給湯器メーカーまたは管理会社・サポートデスクへ連絡します。

パターン3：解凍後に水漏れ・破裂が発覚した場合

凍結していた氷が溶けた際、凍結時に破損していた配管や水栓から一気に水が溢れ出すトラブルへの対応手順です。

• 状況の確認：漏水している箇所（室内配管、床下、壁内、屋外給湯器周辺、蛇口金具など）を特定します。特に集合住宅の場合は、階下への漏水被害（天井からの水漏れ等）が発生していないか迅速に確認します。水を使っていない状態で水道メーターの針（パイロット）が回転している場合は、見えない場所で漏水が発生している証拠です。
• 緊急処置：直ちにメーターボックス内にある「メイン止水栓（元栓）」を時計回りに回して閉め、住戸内への水の供給を止めます。漏水箇所にはバケツやタオルを配置し、床や家具・室内財産が濡れないようビニールシート等で養生を行います。

連絡と保険対応：止水完了後、速やかに提携の水道専門業者または緊急対応デスクへ修繕手配を依頼します。


また、修繕費用や漏水被害に対する火災保険や賠償責任保険（借家人賠償責任保険・施設所有者賠償責任保険など）の適用手続きのため、被害箇所や濡れた財産の状況を写真で複数枚撮影して保存しておくよう指示します。

絶対にやってはいけない、入居者がやりがちな「NG解氷対応」

ここまで状況別の正しい初動対応や応急処置を解説してきましたが、冬場の現場で最も恐ろしいのは入居者様による「誤った自己判断での解氷作業」です。

熱湯を直接かける（配管破裂・破損の最大の原因）

凍結時に最も発生しやすく、かつ被害が甚大になりやすいのが「沸騰した熱湯を直接配管や蛇口にかける」行為です。

無断での自己修理や専門外のバーナー使用

熱湯以外にも、火気を使った強引な加熱や専門知識のない解体・修理作業は大変危険です。

寒波到来前に入居者へ配布する「凍結防止の事前案内」テンプレ

寒波到来時のトラブルを防ぐには、入居者の目に留まりやすいエントランスへの「掲示」と、各戸へ確実に行き渡らせる「ポスト投函」を組み合わせることが効果的です。これにより、入居者様の防寒・予防意識を最大限に高められます。

【掲示用】エントランス・掲示板向け事前注意喚起テンプレート

【投函用・全戸配布】各戸ポスト投函用テンプレート

夜間・休日の入電パンクを防ぐ「24時間駆けつけサービス」の活用

入居者への事前の注意喚起や案内文の活用によって、凍結リスクを大幅に軽減することができます。しかし、どれほど万全な事前対策を行っても、急激な大寒波の日には多数の問い合わせが同時に発生するのが実態です。

寒波・大寒波の日に集中する緊急入電の負担と現場の課題

寒波到来時には、多数の一次入電が同時多発し、突発的なピークを迎えます。

「24時間駆けつけサービス」による一次対応と受電代行のメリット

こうした負担を軽減するためには、「24時間駆けつけサービス」の活用が非常に有効です。

水道管・給湯器凍結に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 凍結による解氷作業や修理費用は、貸主（オーナー）と借主（入居者）どちらの負担になりますか？

経年劣化による設備の不具合や、一般的な使用・注意を払っていたにもかかわらず発生した不可抗力（記録的な大寒波など）による凍結・破損・修繕費用は、一般的に貸主（オーナー）の負担とされています。賃貸人（貸主）には物件を使用・収益に適した状態に維持する義務（修繕義務）があるためです。ただし、契約内容や個別の状況により異なります。

• 事前案内の無視・放置：管理会社や自治体からの寒波注意喚起・水抜き案内を怠り、凍結・破裂させた場合
• NG対応による破損：凍結時に熱湯を直接かけて配管や水栓を破裂・亀裂させた場合
• 不適切な室内管理に起因する凍結：寒波時に窓を開け放したまま放置したことによる凍結など

Q2. 凍結による修理費用に火災保険は使えますか？

凍結トラブルが発生した際、加入している火災保険が適用できる場合があります。

• 水道管凍結修理費用保険金：入居者の特約やオーナー側の建物保険により、凍結した配管の解氷・修理費用自体が補償される場合があります（上限額あり）。
• 借家人賠償責任保険：入居者の過失で、借りている部屋（壁や床など）に損害を与えた場合の、貸主への賠償に備える保険です。
• 個人賠償責任保険：階下の住人など、第三者に水漏れの損害を与えた場合の賠償に備える保険です。
• 家財保険：漏水によって入居者自身の家具や家電が濡れて損害を受けた場合に補償対象となります。

※補償の範囲や条件は、保険の契約内容により異なります。

＜申請時の注意点＞

保険申請には「被害箇所の写真（破損部や水漏れ状況）」および「修理業者の見積書・領収書」が一般的に必要となります。解氷・修理作業を行う前に、必ず被害箇所の写真を複数角度から撮影しておくよう入居者へ指示・案内することが重要です。

Q3. 夜間に凍結の連絡が入った場合、管理会社としてどこまで対応すべきですか？

夜間の連絡に対しては、電話での応急処置の案内と、漏水などの二次被害を防ぐための止水の案内までを初動の目安とするのが一般的です。電話口での応急処置指導としては、元栓・止水栓の確認、自然解凍やぬるま湯（40〜50℃）による安全な処置方法を案内し、無理な解凍作業（熱湯等）を行わないよう伝えてください。

Q4. 空室物件での凍結を防ぐために、管理会社が管理期間中に行うべき対策は？

空室物件は室内全体の保温や水道の利用がないため、最も凍結・破裂リスクが高まります。管理会社が冬季に行うべき対策は主に以下の3点です。

• 退去完了後速やかに室内すべての蛇口を開けて配管内の残水を完全に抜く「水抜きの実施」：誤って元栓が開かないよう管理を徹底してください。
• 給湯器の凍結防止ヒーターを稼働させるための「通電状態の維持」：空室であっても電気の契約を継続し、ブレーカーを落とさないルールを共有します。
• 寒波期における「定期巡回での保温材チェック」：日当たりの悪い北側の露出配管などに劣化や剥離がないか事前に確認し、必要に応じて補修を行います。

まとめ：事前予防と専門サポートの連携で冬期のトラブルを防ぐ

冬期の寒波や大寒波による水道管・給湯器の凍結トラブルは、寒波到来前の「事前の正しい注意喚起」と、万が一発生してしまった際の「迅速な一次対応」を徹底することで、被害や業務負担を最小限に抑えられます。