【管理会社様向け】騒音トラブルの解決方法とは？アパート・マンションでの対策も紹介

アパートやマンションなどの集合住宅を管理するうえで、避けては通れないのが「ご入居者様からのクレーム・トラブル対応」です。

弊社には日々、全国の不動産会社様からさまざまな実務のご相談が寄せられます。例えば、入居前後のライフラインに関するものだけでも以下のようなトラブルが頻発しています。

このようなライフライン手配のトラブルは、管理会社様から電力会社へ強制解約を相談したり、配線方式の違いを正確にご案内したりと、「事実関係の確認と正しい手配」を行えば、確実に解決へと導くことができます。

しかし、これら以上に正解がなく、解決が長期化しやすく、管理会社様やオーナー様の実務を最も重く圧迫するのが、入居後の「騒音トラブル」です。

実際に近隣トラブルに悩んだ人のうち、3人に1人以上が「騒音」に悩んだという実態も報告されています（※1）。集団生活をする以上、仕方のない現象といえばそれまでですが、住民同士の問題だからといって放置しておくと、トラブルの長期化や退去、最悪の場合は訴訟や警察沙汰などの大事に至る可能性も避けられません。

本記事では、管理会社様やオーナー様のトラブル対応にかかるコスト削減を実現しながら、ご入居者様へのより快適な生活をお手伝いする「近隣トラブル解決支援サービス」と、その具体的な解決マニュアルについて網羅的に解説します。

（※1）参考：国土交通省『2.管理組合向け調査の結果 p.337』

発生を防ぐ！入居前・契約時にできる「騒音トラブル予防策」

騒音トラブルは発生してからの事後対応だけでなく、「そもそもトラブルを起こしにくい環境・意識を作ること」が最大のコスト削減になります。入居前や契約手続きの段階で、管理会社様ができる3つの予防策を紹介します。

① 重要事項説明・賃貸借契約書への「特約事項」の明記

契約書内に「共同生活における禁止事項」として騒音に関する規定を詳細に盛り込むことが重要です。一般的な「近隣の迷惑となる行為の禁止」だけでなく、以下のように具体化することで、後日注意を行う際の強力な根拠となります。

② 入居のしおり・ウェルカムガイドでの事前啓蒙

鍵の引き渡し時に、「入居のしおり」や「共同生活のルールブック」を必ずお渡しし、口頭でも一言添えることが効果的です。
「当物件は集合住宅ですので、構造上、どうしても上下左右の生活音が響くことがございます。深夜の足音や扉の開閉には、お互いにご配慮をお願いいたします」と事前に伝えておくことで、無自覚な騒音の発生を大幅に抑えることができます。

③ 内見時の「音の響きやすさ」に対するリスクヘッジ

木造や鉄骨造など、構造的に音が響きやすい物件の場合、内見時にあえて「防音性が高いわけではない」という事実を誠実に伝えることも重要です。期待値をコントロールしておくことで、入居後の「こんなに音が響くとは思わなかった」という管理会社へのクレームを防ぐことができます。

原因別に見る！騒音トラブルの種類と効果的な対処法

一言で「騒音」といっても、原因によって当事者の心理状態やアプローチ方法は全く異なります。原因別の特徴と、管理会社様が取るべき具体的な対処法を解説します。

【原因1】足音・建具の開閉音（生活音・無自覚なケース）

特徴： 日常生活を送る上で発生する音であり、音を出している側に「騒音になっている」という自覚がないことが大半です。
対処法： 「責める」アプローチは絶対にNGです。「建物の構造上、どうしても音が響きやすくなっているため〜」と、あくまで「建物の特性」を理由にして協力を仰ぐ形が効果的です。

【原因2】テレビ・オーディオ・楽器の音（趣味・意図的なケース）

特徴： 音量が大きく、時間帯（深夜など）によっては周囲に強いストレスを与えます。生活音と違い「気をつければ防げる音」です。
対処法： 具体的な時間帯のルールを明確に伝えます。このケースは、客観的な基準（デシベル等）を示して改善を求めることが有効に働きやすい傾向があります。

【原因3】深夜の宴会・友人との話し声（単発的だが悪質なケース）

特徴： 週末や連休に発生しやすく、アルコールが入っていることも多いため、被害者のストレスが急激に高まります。
対処法： 単発の場合は全戸宛ての注意喚起文（掲示・投函）が基本です。特定の日時に頻発する場合は、該当住戸へ「◯月◯日の深夜について近隣からご相談がありました」とピンポイントで事実確認を行います。

【原因4】子どもの泣き声・走り回る音（配慮が必要なケース）

特徴： 親御さんも気を遣っているケースが多く、強く注意すると精神的に追い詰めてしまう危険性があります。
対処法： 被害者側にも「ある程度の生活音は、共同生活において互いに受忍し合う必要がある」という法的・社会的な一般論を丁寧に説明し、理解を求めるプロセスが不可欠です。

騒音トラブルが引き起こす管理会社様・オーナー様への4つのリスク

ある調査によると、生活をするうえで騒音が気になった場合の相談先は、2人に1人がマンションの管理会社様であるという報告がされています（※）。半数の人が管理会社様に相談をするため、相談件数の増加に伴い管理会社様やオーナー様の負担も増えていきます。

騒音トラブルを放置することは、定性的な悪影響にとどまらず、明確な金銭的損失（エスカレーションコスト）につながります。ここでは、騒音トラブルが引き起こす具体的なリスクを金額換算の目安とともに解説します。

① 住民同士でトラブルを起こし退去者が出る（損失目安：数十万円）

日々の他人の生活音は、人によっては大きなストレスの元となり、退去に繋がる可能性が十分に考えられます。
【金額換算の目安】
1人が退去した場合、空室期間に伴う家賃損失や原状回復費用、新たな募集広告費などで数十万円規模の損失が発生します。迅速に対応し退去を予防することが最大のコスト削減になります。

② 物件についての悪い口コミが出る（損失目安：適正家賃の低下）

相談や報告があったにもかかわらず不誠実な対応をした場合、賃貸物件の口コミサイトやSNSに悪く掲載されることもあります。
【金額換算の目安】
物件の評判が下がることで新規入居率が低下し、最終的には募集家賃を数%〜十数%下げざるを得なくなるなど、長期的な資産価値の下落を招きます。

③ 警察沙汰や訴訟への発展（損失目安：数十万〜100万円超）

管理会社様に相談しても適切な対応が見込めないと判断された場合、各自治体の相談窓口や警察への通報、訴訟に発展するケースがあります。
【金額換算の目安】
弁護士費用や調停費用が発生した場合、1件あたり数十万円、訴訟になれば100万円を超える費用と多大な時間がかかります。

④ 担当者の精神的負担と離職リスク（損失目安：約100万円/人）

当事者間の感情的なクレーム対応が長期化すると、担当スタッフの精神的負担が増大し、メンタルヘルス不調や離職につながるリスクがあります。
【金額換算の目安】
業界の一般的な目安として、1人のスタッフが離職した場合の採用・育成コストは約100万円相当とも言われます。

このように、騒音トラブル1件の放置が結果的に数百万円の損失につながる場合があるため、早期解決の仕組み作りは極めて効果的な投資といえます。
（※）参考：国土交通省『2.管理組合向け調査の結果 p.341』

騒音トラブルが起きた場合の管理会社様・オーナー様の対処法とは？

騒音トラブルが発生した際、「いつ・誰が・何をするか」を明確にした実務ステップを持つことが、初動を早め、二次トラブルを防ぐ鍵となります。

STEP 1：現状把握（目安：1〜3日）

主担当：管理会社
まずは相談者からの聞き取りを丁寧に行います。感情的な「うるさい」という情報だけでなく、「時間帯・頻度・音の種類・継続時間」を客観的に記録します。

STEP 2：全体への周知・ヒアリング（目安：3〜7日）

主担当：管理会社
特定の住戸を名指しせず、掲示板や全戸へのポスト投函で「生活音に関する一般的なお願い」を周知します。表現の強さによっては反感を買うため、慎重な言葉選びが必要です。

STEP 3：対象者への改善依頼（目安：1〜2週間）

主担当：管理会社
全体周知で改善が見られない場合、騒音の発生源と考えられる住戸へ個別にヒアリングを行います。はじめから責め立てるのではなく、「生活時間帯の違いによる音の感じ方を共有し、調整をお願いする」という中立的なスタンスが必須です。

STEP 4：通報者への進捗報告（都度）

主担当：管理会社
進捗や相手の反応を都度、通報者に報告します。状況が見えないことが最大の不満に繋がるため、「現在ここまで対応しています」と伝えることが安心感を生みます。

STEP 5：解決の確認と経過観察（目安：1〜2ヶ月）

主担当：管理会社
対応後、1〜2ヶ月の経過観察期間を設け、再発がないかを確認します。

STEP 6：解決困難時の専門家連携（事案による）

主担当：管理会社 → 外部専門家
当事者間の対立が激しい場合や、STEP 3で進展がない場合は、当事者間での直接交渉は避け、警察や弁護士、民間のトラブル解決サービスなどの第三者を介入させます。

【参考】事案の難度別・解決までの所要時間目安

3〜6ヶ月で解決（専門家の投入を推奨）

6ヶ月超（弁護士・警察との連携必須）

見通しを事前に相談者へ伝えることで、期待値のズレによる二次クレームを予防できます。

【重要】騒音トラブルで管理会社様やオーナー様が注意すべきこと

騒音トラブルを解決する際に、属人的な対応によるミスを防ぎ、ご入居者様が不快な思いをするようなことがあってはいけません。以下の点に注意しながら対応してください。

① デシベル基準（環境省・WHO）を用いた客観的な判断

音の感じ方は人それぞれであるため、主観だけでなく客観的な数値（デシベル）を基準にすることが有効です。行政や調停で証拠として扱われやすい公的基準は以下の通りです。

45デシベル以下（静かな図書館・ささやき程度）

日常の話し声でも50〜60デシベル程度になるため厳格すぎる適用は禁物ですが、「基準値を大きく超過しているか」は強力な判断材料になります。
参考：環境省『騒音に係る環境基準について』

② 現場対応時のチェックリストとトークスクリプト

現場での対応漏れや、言い間違いによる感情的対立を防ぐため、以下のチェックリストをご活用ください。

掲示物や投函物は「特定の住戸を名指し」せず匿名化しているか

▼担当者向けトークスクリプト例（音源側へのヒアリング時）
「いつもお世話になっております。生活音について少しお話を伺ってもよろしいですか。お住まいの方を責めるものではなく、近隣の方からの音の感じ方を共有させていただく趣旨です。無理のない範囲でご協力をお願いできればと考えております。」

③ 解決報告書の作成（ナレッジの蓄積）

解決後の経過観察と社内共有のため、「事案概要」「聞き取り内容」「対応経緯」「解決状況」「経過観察期間」をまとめた報告書を作成しましょう。類似案件が発生した際の対応スピードが格段に上がります。

【コピペOK】そのまま使える！張り紙・投函用「注意喚起文」テンプレート集

騒音トラブルの初期対応において、最も重要なのは「迅速な全体周知」です。ここでは、状況に合わせてそのまま使える3つのテンプレートをご用意しました。

【パターン1】初回・全体周知用（柔らかめ）

用途： 特定の苦情が入った直後、全戸のポストへ投函。
ポイント： 特定の誰かを責めることなく、共同生活のルールを再確認してもらうトーンです。

【件名】生活音に関するお願い

集合住宅の構造上、ある程度の生活音は避けられないものではございますが、夜間は周囲が静かになるため、ご自身が思われている以上に音が響きやすくなります。

皆様が快適にお過ごしいただけるよう、特に夜22時以降〜早朝にかけては、スリッパのご活用やドアを静かに閉めるなど、ほんの少しのご配慮をいただけますと幸甚です。

【パターン2】改善が見られない場合・特定階層用（やや強め）

用途： 初回の周知後も改善が見られない場合。
ポイント： 「継続して苦情が来ている事実」を伝え、当事者に「自分のことかもしれない」と気づかせます。

【件名】深夜帯の騒音に関する重要なお願い

以前にもお願いの文書を配布させていただきましたが、現在も継続して、深夜帯（〇時〜〇時頃）に「〇〇の音」が響いているとのご相談が複数件寄せられております。

深夜の騒音は他のご入居者様の睡眠を妨げ、健康被害にも繋がりかねない重大な問題です。ご自身の生活を今一度振り返っていただき、夜間の音量にはくれぐれもご留意いただきますよう、重ねて強くお願い申し上げます。

【パターン3】最終通告・個別ヒアリング前（個別投函用）

用途： 音源が特定できており、訪問を行う前の事前通知用。
ポイント： 「契約解除」の可能性を匂わせる強い警告となります。

【件名】騒音に関する事実確認およびご相談のお願い

誠に恐縮ながら、〇〇号室周辺からの音について、長期にわたり複数回の苦情が弊社に寄せられております。
弊社といたしましても、これ以上の状況放置は、賃貸借契約書（近隣への迷惑行為）に抵触する恐れがあると判断しております。

つきましては、事実関係の確認のため、〇月〇日までに弊社管理部までご連絡をいただけますでしょうか。